Tímasprengjan Íbúðalánasjóður

Í fyrirlestri sínum á fundi Félags Viðskipta- og Hagfræðinga talaði Sigríður Benediktsdóttir, framkvæmdastjóri Fjármálastöðugleikasviðs hjá Seðlabanka Íslands, fyrst og fremst um aflandskrónur, erlendar skuldir og snjóhengjur.

Hins vegar var það ekki það eina sem Sigríður minntist á. Á fyrstu glæru sinni minntist hún á einn áhættuþátt sem ekki allir hafa áttað sig á að er af alvarlegu gerðinni: stöðu Íbúðalánasjóðs.

Sífellt tap þrátt fyrir hærri vaxtamun

Íbúðalánasjóður hefur, frá 2008, tapað 46,7 milljörðum króna. Þar af tapaði hann 34,5 milljörðum árið 2010 sem var einmitt sama ár og sjóðurinn fékk 33 milljarða eiginfjárinnspýtingu frá hinu opinbera (skattgreiðendum). Eigið fé ÍLS á að vera yfir 5%. En í lok árs 2011 var það komið niður í 2,3% og í lok júní enn neðar eða í 1,4%.

Til að mæta þessu hefur ÍLS reynt að smyrja auknu vaxtaálagi á sín útlán. Sjóðurinn er ekki eins og hinn venjulegi banki sem getur lánað fyrst út fé og fundið fjármögnunin á því láni síðar. ÍLS verður að finna fé á markaði fyrst áður en hann getur lánað út krónu. Þetta fé finnur hann með því að selja skuldabréf á markaði, svo kölluð Íbúðabréf eða HFF bréf (HFF = Housing Financing Fund). Þessi bréf eru seld með einhverjum vöxtum. Ofan á þá vexti kemur svo vaxtaálag sjóðsins sem á að fjármagna rekstur hans. Summa vaxtakröfunnar á markaði og vaxtaálags sjóðsins eru svo vextirnir sem hinum almenna íbúðalántaka býðst.

Þessi vaxtamunur hefur hækkað hægt en rólega síðan 2009. Hann hefur verið hækkaður einkum og sér í lagi til þess að rekstur sjóðsins geti gengið upp. En eins og hagnaðartölurnar sýna þá er það ekki beint að takast. Og nú er svo komið að ÍLS þarf á ca. 10 milljörðum króna í nýtt eigið fé.

Græna línan sýnir vaxtaálag ÍLS ofan á þá vaxtakröfuna á markaði. Svarta línan er 12 mánaða hlaupandi meðaltal.

Ástæðan fyrir mesta tapinu árið 2010 var fyrst og fremst 110% leiðin. En nú er búið að loka 110% leiðinni, svo af hverju er Íbúðalánasjóður í vandræðum og af hverju þarf hann meira fé frá hinu opinbera?

Klemma ÍLS

Íbúðalánasjóður er í sífelldum vandræðum vegna tvennra atriða.

Í fyrsta lagi eru vextir sjóðsins of háir til að heimilin geti borgað þá til langs tíma.

Því hugsið út í eftirfarandi: ef skuldir heimila, s.s. hjá ÍLS, eru með 4% raunvöxtum á meðan raunlaun heimila aukast aðeins um 1,1% á ári að jafnaði, eins og er raunin frá 1989, er þá hægt að búast við því að heimili, á heldina litið, geti borgað skuldir sínar?

Nei, það er varla hægt að búast við því vegna þess að heimilin, á heildina litið, finna ekki auknar tekjur til þess að borga svo háa vexti. Með nokkurri nálgun má í raun segja að eina leiðin út úr slíkum vandræðum sé að taka lán til að fjármagna vextina. En það gengur vitanlega aðeins tímabundið.

Myndin hér að neðan sýnir í raun hvað er að gerast. Ef vextir skulda eru hærri en vöxtur þeirra brúttó tekna sem eru notaðar til að borga skuldirnar til baka mun það enda með því að hlutfallið skuldir/ráðstöfunartekjur vex með veldisvexti. Og það hefur nú einmitt gerst. Það kemur að því að skuldirnar eru orðnar svo svakalegar að heimilin geta ekki borgað þær til baka. Og þá fer ÍLS á hausinn.

Skuldir heimila sem hlutfall af ráðstöfunatekjum. Mynd frá mbl.is

Í öðru lagi getur Íbúðalánasjóður ekki borgað inn á skuldir sínar þótt heimilin geti og geri það í tilviki skulda þeirra hjá sjóðnum.

Heimilin eru nú um stundir einkum að taka óverðtryggð lán en ekki verðtryggð. Hluti af þessum lánum frá bönkunum er notaður til að borga upp skuldir sínar hjá ÍLS. Heimilin eru með öðrum orðum mörg hver að endurfjármagna skuldir sínar hjá ÍLS.

Þetta hefur þau áhrif að ÍLS situr uppi með gnótt lausafjár sem hann veit ekkert hvað hann á að gera við. Það vilja fáir taka lán hjá sjóðnum svo ekki getur hann lánað peningana út í formi lána nema að örlitlu leyti. Einhver myndi nú segja að sjóðurinn ætti bara að borga upp sínar eigin skuldir, þ.e. borga inn á þau skuldabréf sem hann hefur gefið út á markaði.

Gallinn er að það er ekki hægt (nema að örlitlu leyti)! Langmestu skuldir ÍLS eru í formi fyrrgreindra HFF bréfa og þau eru ekki innkallanleg, þ.e. ÍLS getur ekki, þótt hann vildi, greitt inn á skuldabréfin.

ÍLS situr því uppi með hrúgu af lausafé sem hann veit ekkert hvað hann á að gera við. Hann getur ekki lánað þá peninga út því svo fáir vilja taka lán hjá sjóðnum og hann getur ekki greitt inn á skuldabréfin sem hann gefur út því skilmálar bréfanna segja svo til um. Sjóðurinn verður því að sætta sig við að borga 3,75% raunvexti en fá mun lægri ávöxtun á sínar lausafjáreignir. Og þá fer ÍLS á hausinn.

Wile E. Coyote móment

Vandi ÍLS er tifandi tímasprengja. Sjóðurinn gefur út HFF skuldabréf á 3,75% vöxtum sem hann getur ekki borgað inn á. Til að fjármagna slíkan vaxtakostnað reynir sjóðurinn að lána út fé til íbúðakaupenda á 4-5% vöxtum. En svo háa raunvexti ráða heimilin ekki við. Þau enda því í vanskilum og ÍLS fer á hausinn. Eða þau endurfjármagna skuldir sínar með óverðtryggðum lánum frá bönkunum, sem geta búið til þau lán ef þeim sýnist svo, og ÍLS endar uppi með fullt af lausafé og enga lántaka. Hann fer því á hausinn.

Ef sjóðurinn lækkar vextina niður í vexti sem heimilin geta borgað til lengdar standa þeir vextir ekki undir rekstrinum og þaðan af síður getur sjóðurinn borgað 3,75% vexti sjálfur. Hann fer því á hausinn.