Tvö hundruð íbúðir í uppboðsferli á sama svæðinu: Byggðu hraðar en þeir seldu

Tæplega tvö hundruð íbúðir standa auðar á Reyðarfirði og Egilsstöðum. Á borðum sýslumanna eystra liggja beiðnir um nauðungasölur á um tvö hundruð íbúðum á svæðinu og stórir byggingaverktakar hafa orðið gjaldþrota. Áætlanir um fólksfjölgun hafa ekki enn gengið eftir.

Íbúðalánasjóður leysir á næstunni til sín fjölbýlishús sem Fasteignafélag Austurlands reisti um miðjan áratuginn á Egilsstöðum og Reyðarfirði. Um er að ræða fjórar blokkir við Melgerði á Reyðarfirði og þrjár við Kaupvang á Egilsstöðum. Félagið er gjaldþrota. Sömu sögu er að segja af tveimur rótgrónum byggingaverktökum á Fljótsdalshéraði: Trésmiðju Fljótsdalshéraðs og Malarvinnslunni.

Samkvæmt skýrslu, sem unnin var fyrir Íbúðalánasjóð og sveitarfélögin Fljótsdalshérað og Fjarðabyggð í lok seinasta árs, eru um 170 lausar íbúðir á Reyðarfirði og Egilsstöðum. Nær allar íbúðirnar eru byggðar eftir árið 2003, þegar ákveðið var að byggja álver í Reyðarfirði. Langflestar eru í fjölbýli og tveir þriðju þeirra eru tilbúnar til innflutnings.

Hilmar Gunnlaugsson, fasteignasali á Egilsstöðum, segir erfitt að líta öðruvísi á en að menn hafi byggt og mikið miðað við þörfina í dag. Hann segir talsvert hafa verið um að leigjendur hafi fært sig úr dýrari íbúðir í ódýrari.

„Í flestum tilvikum er skýringin á því af hverju akkúrat þær íbúðir sem í dag standa auðar sú, að leigugjald þeirra er hærra en býðst annars staðar.

Það er óhjákvæmilegt annað en að taka áhættu þegar byggðar eru fasteignir til sölu á almennum markaði út á væntingar. Nokkur verktakafyrirtæki á svæðinu hafa á síðustu árum orðið gjaldþrota sökum þess að þau byggðu hraðar en þau seldu og réðu ekki við birgðasöfnun og fjármagnskostnað. Eitthvað af þeim eignum standa nú auðar.“

Uppbyggingin eystra er, að mati Hilmars, enn ein birtingarmynd þenslu seinustu ára.

„Flestar eignirnar sem standa auðar eru hins vegar eignir sem leigufélög, er nutu aðgangs að ódýru og í ákveðnu tilliti áhættulausu ríkistryggðu fjármagni í leiguíbúðalánakerfi Íbúðalánasjóðs, byggðu. Við þá stórfelldu uppbyggingu þurftu þeir sem báru mesta ábyrgð, ekki að taka neina aðra áhættu en þá að útvega tímabundið aðgengi að lánsfé á meðan á byggingu stóð, næðu menn að klára eignirnar og fá leigulánin afgreidd frá Íbúðalánasjóði.

Þegar menn hafa aðgang að endalausu lánsfé þar sem lítil eða engin persónuleg ábyrgð hvílir á bak við, þá er hagnaðurinn einkavæddur en tapið ríkisvætt. Hagnaðarvon er vissulega drifkraftur framfara á mörgum sviðum, en vonandi höfum við lært að slíkri von verður að fylgja ábyrgð.“

Í skýrslu, sem Byggðarannsóknastofnun Íslands vann árið 2005, er bent á að um 600 nýjar íbúðir, miðað við meðalstærð íbúða eystra árið 2002 sem var 126 fermetrar. Samkvæmt tölum frá Fasteignamati ríkisins fjölgaði íbúðum í Fjarðabyggð og á Fljótsdalshéraði um 716 frá árinu 2003-2008. Í skýrslu Byggðarannsóknarstofnunar var byggt á spám um að íbúar Austurlands yrðu 13.554 árið 2008. Í fyrra voru þeir 12.944, miðað við tölur Hagstofu Íslands.

Íbúðirnar hafa ekki alltaf verið auðar. Veturinn 2007-8 var nær allt mögulegt húsnæði á mið-Austurlandi nýtt undir starfsmenn sem unnu í kapp við tímann að gera álverið í Reyðarfirði og Kárahnjúkavirkjun klár.

Margir telja að fólksfjölgunin hafi ekki orðið því menn hafi vanmetið hversu margir heimamenn biðu eftir að geta skipt um vinnu. Þar hafa menn einnig þurft að fækka störfum í sjávarútvegi vegna kvótasamdráttar auk þess sem kreppan hefur bitið ýmsar starfsgreinar.

„Svokölluð ruðningsáhrif álversins voru miklu meiri en reiknað var með. Það var mikið af austfirskum fyrirtækjum, litlum sem stórum, við það að fara á hausinn og á lífi af einskærum vana. Heimafólk hefur farið að vinna í álverinu í miklu meira mæli en áætlað var,“ segir Ævar Dungal, sem einnig starfar sem fasteignasali á Egilsstöðum.

Hann segir of langan tíma hafi tekið að áætla þörfina fyrir nýtt íbúðahúsnæði.

„Þegar farið var af stað var talin þörf á þessu húsnæði og jafnvel væri þörf á að byggja enn meira. Verktakar í byggingargeiranum voru mikið að velta fyrir sér hvaða stærðir og gerðir markaðurinn var að leita eftir. Bæjarfélögin og Háskólinn á Akureyri voru alltaf að vinna í að koma með áætlun sem kom aldrei. Þannig að það var byggt eftir því hvað byggingaraðilar fengu úthlutað og færri fengu en þeir sem vildu.“

Menn vona samt enn að fólkinu fjölgi. Í skýrslu Íbúðalánasjóðs kemur fram að fyrirtæki í Fjarðabyggð ráðgeri að bæta við sig allt að 150 nýjum starfsmönnum árin 2011 og 2012. Á svæðinu eru enn starfsmenn í tímabundinni vinnu sem leigja lítið húsnæði. Því er spáð að þeir hverfi á braut en framtíðarstarfsmenn komi í þeirra stað.

Á næstunni ætla menn eystra og frá Íbúðalánasjóði að ráða ráðum sínum um framtíð íbúðanna. Hilmar telur að verði að nýta íbúðirnar.

„Aðalatriðið er að koma þessum íbúðum í vinnu, það er. selja þær, leigja með hefðbundnum hætti eða í tengslum við ferða- og afþreyingarþjónustu. Tilvist þessara íbúða getur leitt til góðs fyrir okkur Austfirðinga, ef okkur ber gæfa til að spila rétt úr stöðunni.“

Hann segir tjón Íbúðalánasjóðs þegar orðið að veruleika og þar verði fljótt að taka erfiða ákvörðun um óumflýjanlegar afskriftir. Bæði Ævar og Hilmar segja að fara verði farlega til að skaða ekki fasteignamarkaðinn eystra. „Söluferli er vandmeðfarið. Það er stórhættulegt að koma með allar þessar íbúðir inn á markað á undirverði, eða selja bara til að selja og fá bara eitthvað verð,“ segir Ævar.

Hilmar segist hafa ákveðnar skoðanir um hvernig bregðast eigi við. Virkja eigi „hagnaðarvon og drifkraft einkaframtaksins en tryggja að enginn auka björgunarhringur fylgi á kostnað skattgreiðenda. Að þeir sem eru tilbúnir til og hafa getu til að taka áhættu eigi að kaupa eignirnar án þess að áhætta Íbúðalánasjóðs aukist eða fasteignamarkaðurinn lamist. Í þessum efnum er auðveldara um að tala en í að komast, enda ljóst að greiða þarf hundruð milljóna með þessum eignum næstu árin á meðan nýting þeirra batnar.“